En el afán de mantener informados a la
comunidad consorcial y a los administradores respecto de los cambios que se
produjeron en la actividad a partir de la sanción del nuevo Código Civil y
Comercial de la Nación, Hay un trabajo de la Dra. Cynthia B. Portalewski, para que sirva de herramienta de
consulta ante el nuevo escenario, ya sea para clarificar la función y las obligaciones de los
administradores, como así también para responder a cualquier inquietud de los
copropietarios.
Una herramienta de consulta ante los cambios que ha producido en la
actividad del administrador de propiedad horizontal el nuevo Código vigente a
partir del el 1º de agosto de 2015.
Naturaleza jurídica
Art. 2065
Establece
expresamente que el administrador es representante legal del consorcio con el
carácter de mandatario, lo que implica la remisión a dichas normas (art. 1319-
1334)
Designación
y remoción
Art. 2066
El administrador designado en el reglamento de
propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es
ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa
días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en
que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales,
lo que ocurra primero.
Los
administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin
que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser
removidos sin expresión de causa.
Consejo
de Propietarios
Art. 2064
La asamblea puede designar un consejo integrado por
propietarios, con las siguientes atribuciones:
a)
Convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa
el administrador omite hacerlo.
b)
Controlar los aspectos económicos y financieros del
consorcio.
c)
Autorizar al administrador para disponer del fondo de
reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios.
d)
Ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del
administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los
treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el
Consejo de Propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus
obligaciones.
Ante el carácter facultativo de la constitución del
Consejo de Propietarios, a partir del 1° de agosto de 2015 el administrador
deberá convocar a asamblea a los fines de que los propietarios decidan sobre su
constitución, evitando cohibirlos de ejercer su derecho.
Derechos
y obligaciones del administrador
Art.
2067
El administrador tiene los derechos y obligaciones
impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial
debe:
a)
Convocar a la asamblea y redactar el orden del día.
El art. 2059 establece que las asambleas deberán ser
convocados en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con
transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa;
es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los
propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
b)
Ejecutar las decisiones de la asamblea.
Cabe
destacar que las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta
computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y
se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes
proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría
de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio
fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince
días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio,
con mayoría suficiente. (Art. 2060).
El
administrador deberá notificar fehacientemente a los ausentes en su unidad
funcional o al domicilio especial si optare por este. (Art. 2046- inc. f. )
Se debe
destacar que el art. 2060 establece un plazo de treinta días para solicitar
judicialmente la nulidad de la asamblea, contados desde la
fecha de la asamblea.
c)
Atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de
la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y
verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales.
De esta
manera, el art. 2046, inc. e. faculta al administrador a
solicitar a los propietarios “a permitir el acceso a su unidad funcional para
realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como
asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y
otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su
instalación”; como así de intimar al propietario en caso
de “no conservar en buen estado su unidad funcional” (art. 2046, inc. b).
d)
Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para
satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante
gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir
la autorización previa del consejo de propietarios (ver art. 2064).
En
concordancia con el art. 2046, inc. c y
d, el cual expresa indudablemente que el propietario está obligado
a pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la
proporción de su parte indivisa; y a contribuir a la integración del fondo de
reserva, si lo hay (…); y el art. 2048,
el cual establece que cada propietario debe atender los gastos de conservación
y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas
comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y
partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en
buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las
resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el
reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las
requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de
personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación
alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes
extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
Asimismo,
el art. 2050 amplia aclarando que
“además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al
pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean
poseedores por cualquier título.”
e)
Rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha
de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad
horizontal.
Art. 862. Aprobación. La
rendición de cuentas puede ser aprobada expresa o tácitamente. Hay aprobación
tácita si no es observada en el plazo convenido o dispuesto por la ley o, en su
defecto, en el de treinta días de presentadas en debida forma. Sin embargo,
puede ser observada por errores de cálculo o de registración dentro del plazo
de caducidad de un año de recibida.
Art. 863.- Relaciones
de ejecución continuada. En relaciones de ejecución continuada si la
rendición de cuentas del último período es aprobada, se presume que también lo
fueron las rendiciones correspondientes a los periodos anteriores.
Art. 864. Saldos
y documentos del interesado. Una vez aprobadas las cuentas:
a) Su
saldo debe ser pagado en el plazo convenido o dispuesto por la ley o, en
su defecto, en el de diez días.
b) El obligado a rendirlas debe
devolver al interesado los títulos y documentos que le hayan sido entregados,
excepto las instrucciones de carácter personal.
f)
Nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la
asamblea convocada al efecto.
En
concordancia con el art. 2058, el
cual determina que la asamblea está facultada para resolver: c) las cuestiones sobre la conformidad
con el nombramiento y despido del personal del consorcio.
g) Cumplir con
las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria.
h) Mantener asegurado el inmueble con un
seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y
demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea
resuelva cubrir.
i) Llevar en legal forma los libros
de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas
y cualquier otro que exija la reglamentación local. (ver art. 2064). También
debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos
los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las
sucesivas administraciones.
j) En
caso de renuncia o remoción, dentro de los
quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos
existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas.
La
doctrina entiende de que en caso de no existir un Consejo de Propietarios, la
entrega deberá formalizarse al nuevo Administrador.
k) Notificar a todos los propietarios
inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas
hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos
administrativos o judiciales que afecten al consorcio.
I) A pedido de parte interesada, expedir dentro
del plazo de tres días hábiles el certificado
de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de
la existencia de reclamos
administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes.
m) Representar al consorcio en todas las gestiones
administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades
propias de su carácter de representante legal.
Art. 2048
Certificado de deuda. El
certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de
propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los
propietarios de las expensas y demás contribuciones.
Ante el carácter facultativo de la constitución del
Consejo de Propietarios, en caso de no existir tal órgano, la
doctrina experta en la materia considera que se deberá integrar el título
ejecutivo imprescindiblemente el acta por el cual se decide no nombrar
consejeros.
Prescripción: El art. 2562, inc. c, establece un plazo
de prescripción de las deudas de
expensas de dos años.
El
art. 2537 amplia: “los plazos de prescripción en curso al momento de entrada en
vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior. Sin embargo, si
por esa ley se requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedan
cumplidos una vez que transcurra el tiempo designado por las nuevas
leyes, contado desde el día de su vigencia, excepto que el plazo fijado por la
ley antigua finalice antes que el nuevo plazo contado a partir de la vigencia
de la nueva ley, en cuyo caso se mantiene el de la ley
anterior. Esto implica a toda deuda.
Art. 2062
Actas. Sin perjuicio de los restantes
libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio
llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de Firmas de los
propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro
respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su
asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por
el administrador con las firmas originales registradas.
Las
actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los
propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la
transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la
mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos
propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar
constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones
recibidas y de las eventuales conformidades expresas.
Art.
2058- inc. b)
Le
otorga el derecho al administrador de solicitar que en las asambleas se
delibere sobre “las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de
propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien
representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con
relación al conjunto.”
Naturaleza
jurídica del consorcio
Art.
2044
El conjunto de los propietarios de las unidades
funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su
domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de
propietarios y el administrador.
La
personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del
régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios
instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el
registro inmobiliario.
Cosas
necesariamente comunes
Artículo
2040. Cosas y partes comunes. Son comunes a
todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común
de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en
el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está
determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede
alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o
varias unidades funcionales.
Cada
propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
Art.
2041
Cosas y
partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente
comunes:
a) El terreno.
b) Los pasillos, vías o elementos que comunican
unidades entre sí y a éstas con el exterior.
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares.
d) Los cimientos, columnas, vigas portantes, muros
maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para
mantener la seguridad.
e) Los locales e instalaciones de los servicios
centrales.
f) Las cañerías que conducen fluidos o energía en
toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional.
g) La vivienda para alojamiento del encargado.
h) Los ascensores, montacargas y escaleras
mecánicas.
i) Los muros exteriores y los divisorios de
unidades entre sí y con cosas y partes comunes.
j) Las instalaciones necesarias para el acceso y
circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad
funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
k) Todos los artefactos o instalaciones existentes
para servicios de beneficio común.
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario
del personal que trabaja para el consorcio.
Esta
enumeración tiene carácter enunciativo.
Art. 2042
Cosas y partes comunes no
indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables: a) La
piscina; b) El solárium; c) El gimnasio; d) El lavadero; e) El salón de usos
múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
Cabe recordar que al ser de uso común, por
imperativa legal deberá facilitarse el acceso a los mismos de todos los
propietarios, conforme inc. f del art. 2041
Cosas necesariamente propias
Art. 2039
Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se
determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales
u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino,
que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente
o por un pasaje común.
La
propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de
las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su
seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a
servirla.
Art. 2043
Cosas y partes propias. Son
necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes
comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los
tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los
revestimientos, incluso de los balcones.
También
son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son
previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de
las restricciones que impone la convivencia ordenada.
Asambleas
Art.
2058
La asamblea es la reunión de propietarios facultada
para resolver:
a) Las cuestiones que le son atribuidas
especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
b) Las cuestiones atribuidas al administrador o al
consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por
quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con
relación al conjunto;
c) Las cuestiones sobre la conformidad con el
nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) Las
cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de
propietarios, si lo hubiere.
Art.
2059
La
asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones
que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se
aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Art. 2063
Asamblea
judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios,
en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el
diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una
asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su
presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede
resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el
juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer
medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.
Reparaciones
urgentes
Art.
2054
Cualquier propietario, en ausencia del
administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar
reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de
negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el
reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los
bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
Modificaciones en cosas y partes comunes
Art. 2051
Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para
realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios
o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios,
previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o
la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si
se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la
asamblea.
El
juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al
reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y
aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la
mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
Art. 2052
Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la
mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre
cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer
excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera
sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También
requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en
interés particular que sólo beneficia a un propietario.
Art. 2053
Mejora
u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada
sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe
efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento
de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
Art. 2055
Grave deterioro o destrucción del edificio. En
caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por
mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición
y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si
resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a
ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a
emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir
la parte de los disconformes, según valuación judicial.
