Aunque
usualmente se utilice una u otra palabra para darle el mismo sentido, existe
una gran diferencia entre el significado de mantenimiento y conservación de un
edificio. En principio hay que tener presente que toda conservación lleva
implícita dentro de su actividad, la del mantenimiento; pero el mantenimiento
no implica la conservación en su contexto general. El mantenimiento está
orientado al cumplimiento exclusivo de la funcionalidad del edificio y de sus
instalaciones. Un edificio puede estar bien mantenido pero mal conservado.
La
conservación está orientada al cumplimiento total de la funcionalidad de un
edificio y sus instalaciones, y al mantenimiento de sus valores tanto
económicos como estéticos.
El
estado de las terminaciones de un edificio no es un problema de mantenimiento,
sino que lo es de conservación. Para notar más claramente la diferencia, por
ejemplo, cuando se cuida la jardinería de un edificio, no se trata de
mantenimiento, pero es importante en lo que a conservación se refiere.
El
administrador debe de tener presente, que un edificio bien conservado mantiene
inalterable su valor, resguarda el patrimonio de los consorcistas, es este un
argumento de peso a la hora de obtener apoyo en las asambleas para la
realización de las tareas de conservación.-
ADMINISTRACIÓN
Y SEGURIDAD EDILICIA
Una
de las principales y más críticas responsabilidades que tiene el administrador,
es la seguridad edilicia de los edificios que administra. Es importante tener
presente que no es una responsabilidad técnica la que asume, sino que la misma
es del tipo administrativo.
El
administrador es responsable de verificar el cumplimiento de las normas
vigentes y adoptar los recaudos necesarios para encarar las acciones
correctivas.
Para
ello el administrador cuenta con el respaldo profesional y técnico de los
expertos en la materia; por ello debe tener muy en claro hasta donde llega con
su propia decisión, y donde la misma se tiene que basar en el soporte técnico
del profesional que lo exime de responsabilidad.
Un
dato importante para tener en cuenta, es que la realización de tareas
indispensables para la seguridad del edificio y de los copropietarios, no puede
quedar al arbitrio de la decisión de la asamblea, es obligación del
administrador utilizar todos los recursos necesarios para que se cumplan las
normativas de seguridad.
EL
EDIFICIO, SUS COMPONENTES
El
conocimiento del edificio administrado es la base indispensable para la
correcta gestión edilicia y económica del administrador.
Dentro
de las tecnologías constructivas de los edificios existen diferencias en los
materiales y en la calidad, las cuales condicionan la durabilidad y por ende
las tareas de mantenimiento de cada edificio.
En
el campo de la PH las características de los edificios son homogéneas, por lo
que se puede generalizar la conformación del edificio tipo.
La
conformación de un edificio presenta dos campos netamente diferenciados por su
constitución, complejidad y duración.-
-
Las Obras Civiles
-
Las Instalaciones
OBRAS
CIVILES
Se
denomina obra civil a la obre húmeda o seca que constituye el cuerpo del
edificio, su función es estática y se caracteriza por tener poco desgaste y
gran durabilidad. Se dividen según su función y materiales en:
ESTRUCTURAS:
Su
finalidad es dar soporte y base a la forma del edificio y las podemos agrupar
según el material y según su función estructural:
Según
el material en:
1
- Hormigón Armado
2
- Metálicas
3
- Madera (Edificios antiguos)
Según
su función estructural son:
1
- Bases: son aquellas que transmiten las cargas del edificio al suelo.
2
- Columnas: Transfieren la carga a las bases tomándolas de nivel en nivel.
3
- Vigas: Son elementos horizontales que dan apoyo y enmarcan losas y columnas.
4
- Losas: Son elementos horizontales que conforman el cerramiento horizontal.
5
- Tabiques:
CERRAMIENTOS:
Su
función es delimitar el contorno del edificio, brindando protección hidrófuga,
térmica y acústica; además se utilizan para generar los interiores de las UF o
de los ambientes internos de estas.
Los
materiales utilizados pueden ser de hormigón (Tabiques), de mampostería
(Ladrillos huecos o comunes) y en el caso de divisorios interiores pueden
también de prefabricados de yeso.
CARPINTERÍA:
Su
función es completar los cerramientos tanto externos como divisorios,
permitiendo la iluminación y ventilación de los locales como el paso o
circulación transitoria entre unidades o locales.
Estas
pueden ser de chapa, aluminio, madera o PVC.
REVESTIMIENTOS:
Dentro
de los revestimientos, los fundamentales e imprescindibles son los revoques
(Grueso y fino).
El
revoque grueso se utiliza como protección hidrófuga y base de los
revestimientos de terminación (fino, cerámica, enduído, yesería, pintura, etc)
INSTALACIONES:
Se
denominan instalaciones a las obras y elementos mecánicos que se incorporan a
un edificio para brindar un servicio determinado relativo a la necesidad o
confort de los usuarios del inmueble. Las mismas según su aporte o función son:
1
- Eléctricas
2
- Desagües cloacales y pluviales
3
- Distribución de agua fría
4
- Sistema de bombeo y reserva
5
- gas
6
- Ascensores y montacargas
7
- Portero eléctrico
8
- Telefonía
9
- Televisión por aire y cable
OTROS
10
- Agua caliente central
11
- Calefacción central
12
- Aire acondicionado central
EL EDIFICIO, SU CONOCIMIENTO
Es
esencial para el Administrador tener un acabado conocimiento del edificio que
administra, para ello debe contar con la documentación técnica correspondiente
a su construcción, tanto de las obras civiles como de las instalaciones. El
disponer de esta documentación permitirá al administrador, técnicos y
encargado; encarar los problemas de mantenimiento, urgencias, prevención de
riesgos y reparaciones; con mayor certeza.
En
el caso de reparaciones evitara cuantiosas y costosas roturas exploratorias.-
En
el caso de siniestros (Temblores, incendio, etc.) el encargado tendrá una
noción cierta de los lugares más seguros del edificio y la ubicación de los
elementos de seguridad e instalaciones que necesite, en ese momento.-
PLANOS NECESARIOS
De
acuerdo a lo establecido por el código de Edificación todo inmueble deberá
contar con la siguiente documentación técnica:
Plano
de arquitectura, con plantas, cortes y fachada.-
Plano
de estructura.-
Plano
de Instalaciones electromecánicas y baja tensión.-
Plano
de Agua, desagües cloacales y pluviales.-
Plano
de instalaciones complementarias como teléfono y Tv.-
Plano
de Gas.-
Plano
de Ascensores y/o montacargas.-
Plano
de subdivisión PH.-
Es
evidentemente conocida la información que brinda cada uno de estos documentos,
pudiendo afirmar que en ellos se encuentra toda la información de obra civil
necesaria.
En
el plano de PH se encuentra la información específica referida a las UF en que
se divide el edificio; sectores propios y comunes (información complementaria
para una buena lectura del Reglamento de Copropiedad).-
RESPALDO PROFESIONAL
Distintas
profesiones sirven de respaldo a un administrador, en el caso del mantenimiento
y seguridad edilicia, los profesionales son de la ingeniería civil y
arquitectura; por ello es importante que los profesionales intervinientes sean
matriculados y con la competencia cierta en el tema a tratar.
Es
importante para un administrador, ante un trabajo solicite la especificación
técnica del mismo independientemente del presupuesto, para garantizar su
resultado.
En
el mismo además de definir con precisión el trabajo a realizar y materiales a
emplear, se deberá indicar la metodología y las recomendaciones de seguridad a
tener presente en el desarrollo de los trabajos.-
PLANIFICACIÓN Y MANTENIMIENTO
Los
administradores se enfrentan a una gran cantidad de elementos que complican,
muchas veces las relaciones con los copropietarios. El principal objetivo del l
mantenimiento es conservar a través del tiempo, el valor del patrimonio
edilicio. Es la razón principal para que exista cierta metodología y orden de
prioridades, que consiste, ante cualquier problema en: Información, análisis,
causa, decisión y resultado.
Los
problemas técnicos "siempre son consecuencia de una falla que corresponde
a un defecto".
Se
calcula que un mantenimiento correcto, insume alrededor del 5% del valor de la
propiedad por año.
Hay
que tener en cuenta el costo de uso y el costo de mantenimiento. Evaluar las
exigencias de habitabilidad, fisiológicas, funcionales, económicas y
psicológicas. Los edificios nacen con enfermedades y las urgencias se evitan
con metódicos controles.
La
importancia esta en la prevención, los informes técnicos periódicos y
solucionar antes que suceda. El impacto económico es mínimo ante un buen
mantenimiento y la seguridad es ahorro de dinero.
Los
administradores tenemos que tomar conciencia que "Del mantenimiento y la
conservación del edificio dependen el patrimonio del consorcio y el prestigio
del Administrador". Ya que el mantenimiento de los servicios y sectores
comunes afecta también el uso de las unidades funcionales.
Lo
más difícil de la planificación es que se tome la decisión de llevarla a cabo,
por cuanto mientras más escasos son los recursos mayor es la necesidad de
implementarla para que esos recursos sean utilizados adecuadamente, y que la
misma requiere el pleno conocimiento del edificio, de su historial y de todos
sus componentes.
La
planificación debe ser adecuadamente informada a todos los consorcistas para
que sepan como actuar y que quienes ejerzan el control de la misma deben estar
suficientemente capacitados para esa función.
La
planificación permite conservar el valor del patrimonio, alcanzar un nivel de
vida aceptable, asegurar el funcionamiento eficiente y confiable de los
servicios comunes, asegurar la vida útil de los componentes y operar al menor
costo posible, evitando las reparaciones erróneas e innecesarias, la repetición
de trabajos y el desperdicio de material.
I - DISTINTAS FORMAS DE MANTENIMIENTO
En
función de la metodología, el momento y las circunstancias en que se efectúa;
se puede enumerar en cuatro formas de mantenimiento:
1
- Predictivo
2
- Preventivo
3
- Programado de corrección
4
- Emergencia
PREDICTIVO
Cuando
se realiza una inspección del estado de grietas en molduras y revoques para
determinar si existe riesgo de potenciales desprendimientos, o cuando se
inspecciona y mide el desgaste de los cables de un ascensor, sé está efectuando
un mantenimiento predictivo.-
PREVENTIVO
Cuando
se procede a realizar una desinsectación, desinfección o desratización,
periódica o cuando se cambia el aceite del reductor de un ascensor, se está
efectuando un mantenimiento preventivo.-
PROGRAMADO
Si
se renueva la membrana impermeabilizante de una azotea, se pinta la carpintería
metálica para evitar su corrosión; o se cambia una alfombra desgastada, se
efectúa un mantenimiento de Corrección programado
EMERGENCIA
Cuando
se debe reparar una bomba, un portero eléctrico, un ascensor que queda fuera de
servicio, sé esta efectuando un mantenimiento de emergencia.-
II - CONSIDERACIONES SOBRE LAS
DISTINTAS FORMAS DE MANTENIMIENTO
Habiendo
conocido las distintas clases de mantenimiento, vamos a dar un ejemplo sencillo
que visualiza el efecto de su aplicación:
Si
usted tiene un automóvil puede efectuar los cambios de aceite de acuerdo a lo
indicado por el fabricante, o puede optar por no efectuarlo nunca y tener que
reparar su motor, ya sea cuando este próximo a romperse (si tiene suerte de
darse cuenta), o cuando este se rompa (lo que muy probablemente ocurra en algún
lugar y circunstancias bastante inconvenientes).
Si
eligió cambiar periódicamente el aceite de acuerdo al manual, usted en realidad
decidió realizar un mantenimiento preventivo.
Si
en cambio no efectúa los cambios de aceite, habrá optado por realizar
mantenimiento programado o de emergencia, según sean las circunstancias.
En
el caso considerado resulta muy evidente que al elegir aplicar el mantenimiento
preventivo habrá elegido la alternativa que le dará la mayor seguridad de
servicio junto con el menor costo de mantenimiento.
Generalmente
ocurre lo mismo con la mayoría de los equipos e instalaciones, no obstante conviene
proceder con cautela ya que también es cierto que la aplicación en exceso o
incorrecta de mantenimiento predictivo puede resultar cara y generar tantos o
más inconvenientes que el correctivo.
III - PRINCIPIOS PARA LA PROGRAMACIÓN
DEL MANTENIMIENTO
Si
bien en el ejemplo citado, es bastante obvio cual es la mejor estrategia de
mantenimiento a aplicar, sirve para evidenciar los siguientes principios
básicos que son válidos para todo tipo de instalaciones y equipos.
Una
adecuada programación de mantenimiento predictivo y preventivo, permite evitar
buena parte de las averías y detectar a tiempo (y en consecuencia programar) la
mayor parte de los mantenimientos correctivos inevitables.
Una
misma reparación será menos costosa cuando se efectúa de forma programada,
respecto a su ejecución en condiciones de emergencia.
El
exceso de mantenimiento puede generar costos excesivos.
Para
minimizar los costos y maximizar el servicio, es necesario que la estrategia de
mantenimiento sea definida en base a las características, el estado y la
historia cada equipo o instalación.
No
sería lógico pretender que los administradores se conviertan en expertos en
mantenimiento, pero sin duda les será de gran utilidad tener presente estos
principios en lo concerniente a la conservación de las unidades del consorcio.
IV - ESTRATEGIA DE MANTENIMIENTO
1
- Relevamiento: Para definir correctamente la estrategia de mantenimiento a
aplicar, es necesario conocer las características, el estado y lo que es muy
importante la historia de las estructuras, instalaciones y equipos que componen
el edificio.
Si
no se posee información suficiente, es conveniente concurrir a un relevamiento
detallado efectuado por un experto en mantenimiento edilicio, quien podrá
definir la mejor estrategia a aplicar.
En
general el relevamiento del estado y características de un edificio ocupa
alrededor de un día de un profesional experto, lo que implica un gasto bastante
reducido, considerando la seguridad y beneficio que logran.
2
- Planificación: A partir del relevamiento, se podrá establecer un programa
concreto de acciones compuesto por:
Rutinas
de mantenimiento predictivo y preventivo.
Programa
priorizado de reparaciones y mejoras.
3
- Programación y control de ejecución: Para la programación y control de
ejecución de los mantenimientos periódicos, se puede recurrir desde una simple
agenda hasta programas específicos de computación. Lo importante es que el
mecanismo aplicado asegure el efectivo cumplimiento de la programación
prevista.
4
- Archivo técnico o historial: Para lograr eficacia en el mantenimiento, es muy
importante armar para cada edificio una carpeta técnica en la que vayan
agrupando tanto los planos del edificio, las habilitaciones y los manuales de
los equipos, como todo lo que hace a la historia técnica de la unidad
(inspecciones, relevamientos, averías, reparaciones efectuadas, etc.).
Con
el transcurrir del tiempo, las rutinas de mantenimiento deben ser ajustadas y
corregidas de acuerdo al análisis de lo ocurrido, pues las condiciones de uso
pueden cambiar, como también puede haber cambios en la atención requerida por
los equipos e instalaciones a lo largo de su vida útil.
Para
una buena programación es necesario contar con un razonable historial.
Del
análisis de la información histórica se deciden las modificaciones de los
programas rutinarios, y la necesidad de reacondicionamiento o cambios
preventivos de algún equipo.
Para
quien deba programar el mantenimiento o alguna reparación específica, el
archivo técnico es tan importante como lo es la historia clínica para el diagnóstico
y medicación del enfermo.
Cuando
mejor sea la información disponible, más eficaz y económico resultará el
mantenimiento, contribuyendo así el éxito de su gestión como administrador.-
METODO SIMPLE DE PROGRAMACIÓN Y
CONTROL DEL MANTENIMIENTO PERIODICO.
Una
vez definido el programa de mantenimiento periódico, es necesario implementar
los mecanismos que permitan:
La
planificación de los trabajos
El
control, de su ejecución
El
registro de averías, reparaciones, etc. Necesario para un buen seguimiento de
la historia del edificio
Un
método simple y eficaz, se basa en confeccionar fichas de cartulina. En las
fichas se listan para cada consorcio los distintos mantenimientos periódicos y
el mes previsto para su ejecución, teniendo la precaución de, en lo posible,
agrupar en un mismo mes los trabajos afines; ya sea de trabajos que se realizan
en un mismo equipo o instalación, o que sean trabajos a ser efectuados por el
mismo operario o grupo.
Otro
método es confeccionar una planilla agrupando los consorcios y el programa de
mantenimiento periódico, por mes, así se tendrá bien definido y a simple vista
la programación anual, detallada mensualmente, en su computadora.-
RIESGOS DE FALLA FUNCIONAL
Los
edificios presentan fallas o deterioros que pueden ser ocasionados por:
El
Tiempo
El
desgaste por uso
El
cambio de destino
Vicios
ocultos
Factores
externos
Se
define como riesgo de falla funcional, aquellas fallas que afectan la esencia
del edificio y por las cuales el mismo pierde alguna o todas las condiciones
que lo definen como tal. Normalmente todas estas fallas están vinculadas con la
falla del edificio por incumplimiento de las normas de seguridad.
Por
ejemplo una falla estructural de fundaciones obligará al desalojo del edificio,
por lo tanto el edificio no puede ser habitado, no se cumple la función. En
líneas generales las fallas funcionales corresponden a fallas estructurales,
que pueden afectar parcial o totalmente el mismo.
Existen
también fallas que sin ser estructurales pueden afectar la funcionalidad de
todo o parte de un inmueble, por ejemplo: un edificio con garajes subterráneos
y por algún motivo ellos se inundan, obviamente al no poder usarse como tal el
garaje ha perdido su funcionalidad. Es importante solucionar rápidamente este
tipo de fallas ya que la perdida de funcionalidad jurídica es muy seria.-
DIFERENCIA ENTRE MALES CONGENITOS Y
PASO DEL TIEMPO
La
diferenciación de los males congénitos de los producidos por el paso del
tiempo, se deduce que:
El
45% de estas patologías provienen de la elaboración del proyecto.
El
25% de la ejecución de la Obra
El
15% de los materiales utilizados
El
15% del uso
RIESGOS DE FALLA OPERATIVA
Son
aquellas que afectan a la operación en o del edifico, sin quitar la
funcionalidad del mismo.
Generalmente
las fallas que quitan la funcionalidad del edificio van asociadas a los
servicios de que este dispone como agua, energía, gas, ascensores, etc. Que en
realidad hoy en día se consideran esenciales no solo para el funcionamiento del
edificio sino para la habitabilidad del mismo.
Deben
tenerse presente algunas delas fallas, que además del confort, también ponen en
peligro la salud o la vida de las personas, sin llegar a afectar la
funcionalidad del edificio, por ejemplo el suministro de gas, electricidad,
ascensores, etc.
El
administrador no solo debe solucionar las fallas en forma técnicamente correcta
y en el tiempo adecuado, sino que debe detectar las fallas por un accionar de
prevención y obrar en consecuencia antes de que el consorcio sufra sus
efectos.-
